Le caratteristiche delle società in generale

 

I vantaggi delle società

Una società ha un'esistenza propria, indipendente da quella dei suoi soci: essa potrà continuare ad esistere anche se i soci muoiano oppure essa potrà essere sciolta e messa in liquidazione anche se i suoi soci sopravvivano.

La soggettività giuridica

Tutte le società hanno una soggettività giuridica, in quanto hanno un patrimonio distinto da quello dei soci, hanno un proprio nome e una propria sede e, pertanto, sono dei soggetti di diritto distinti dalle persone dei soci che le compongono.

Si parla di soggetti collettivi non personificati.

In alcuni tipi di società (società di persone) non vi è però completa autonomia tra il patrimonio della società e quello dei singoli soci che, in diverse misure, rispondono dei debiti della società.

Altri tipi di società (società di capitali e società cooperative) hanno, invece, il riconoscimento, da parte dell'ordinamento giuridico, della cosiddetta personalità giuridica, in quanto il loro patrimonio è perfettamente autonomo rispetto a quello dei soci e, pertanto, per i debiti della società non rispondono mai i soci con i loro beni, salvi determinati casi previsti dalla legge.

In sintesi, attraverso il riconoscimento della personalità giuridica, il patrimonio sociale è reso autonomo rispetto a quello dei soci e quello dei soci è reso autonomo rispetto a quello della società.

La personalità giuridica propria delle suddette società non è attribuita automaticamente: è necessaria, a tal fine, l'iscrizione dell'atto costitutivo presso il Registro delle Imprese.

La messa in comune di beni e di fondi

Per l'esercizio di un'attività economica sono spesso necessari grossi investimenti che potrebbero superare le disponibilità finanziarie di una sola persona. L'esercizio dell'attività economica in forma societaria permette a più persone di investire e di lavorare insieme: così ciascuno potrà godere dei benefici dell'attività svolta proporzionalmente alla parte degli investimenti effettuati e del lavoro prestato.

In cambio dei beni apportati, si ottiene un corrispettivo, ossia una partecipazione (quota o azione) al capitale della società.

Nel corso della vita della società, i soci fondatori o nuovi soci potranno apportare, mediante conferimenti, nuovi beni, per esempio, con un aumento del capitale.

I beni conferiti entrano a far parte del patrimonio della società e l'investitore non potrà più recuperare il suo apporto, ma dovrà attendere lo scioglimento della società o, se non vuole più stare in società, cedere la sua partecipazione a terzi ovvero recedere, solo nei casi in cui ciò è ammesso, dal contratto di società, ma mai ottenere la restituzione di quanto conferito.

L’autonomia patrimoniale

Nelle società di capitali si realizza un'autonomia patrimoniale perfetta, nel senso che i soci rispondono dei debiti della società soltanto nei limiti della quota conferita. Ciò comporta:

- che i creditori personali del socio non possono soddisfarsi sui beni della società;

- che i creditori sociali, a loro volta, non possono pretendere che i soci facciano fronte con i patrimoni personali ai debiti contratti dalla società.

Le vicende patrimoniali dei soci nelle società di capitali, dunque, non intaccano il patrimonio sociale e viceversa, con la sola eccezione dell’ipotesi in cui tutte quote o azioni si concentrano nelle mani di una sola persona, nel caso che non siano adempiuti gli adempimenti prescritti dalla legge (vedi dunque quanto precisato per la s.r.l. e per la s.p.a. unipersonali dalla normativa attuale). Il vostro notaio potrà fornirvi le informazioni desiderate.

Nelle società di persone si realizza invece un'autonomia patrimoniale imperfetta:

- ad esempio, nella società semplice e nelle altre società di persone (società in nome collettivo e società in accomandita semplice) solo in caso di proroga, la legge prevede casi di liquidazione della quota del socio per suoi debiti personali;

- la legge inoltre sancisce la responsabilità illimitata e solidale dei soci con il proprio patrimonio (ad eccezione degli accomandanti) per i debiti della società, anche se in via sussidiaria. La responsabilità personale dei soci è fatta valere, però, in modo diverso nella società semplice e nelle altre società di persone.

L'autonomia patrimoniale perfetta comporta che dal fallimento della società non consegue di regola il fallimento dei soci, mentre nel caso di autonomia patrimoniale imperfetta fallisce anche il socio illimitatamente responsabile.

Inversamente se fallisce il socio illimitatamente responsabile, non fallisce, però, la società.

La durata delle società di persone

Il termine di durata non è elemento essenziale per la costituzione delle società di persone. Le parti possono anche pattuire espressamente la durata indeterminata.

Il termine, quando è previsto, determina, al suo verificarsi, lo scioglimento della società.

Il termine può essere modificato o rimosso per volontà dei soci mediante:

- proroga espressa. In questo caso tutti i soci espressamente decidono di porre un nuovo termine o di continuare la società a tempo indeterminato;

- proroga tacita. Se, decorso il termine per cui la società è stata contratta, i soci continuano a compiere le operazioni sociali, la società si intende tacitamente prorogata a tempo indeterminato.

La durata delle società di capitali

Anche le società di capitali possono oggi essere costituite a tempo indeterminato, ma in tal caso tutti i soci hanno diritto di recedere: si tratta quindi di una scelta da adottare con cautela, dato che la possibilità di recesso rappresenta un forte motivo di instabilità della compagine sociale.

I segni distintivi

La società, nello svolgere la propria attività, può utilizzare dei segni distintivi quali la ditta, l’insegna e il marchio.

La ditta contraddistingue l’imprenditore nell’esercizio dell’attività di impresa, il marchio consente di identificare e di distinguere i beni e i servizi prodotti da una società, e, l’insegna, infine, individua i locali in cui è esercitata l’attività di impresa.

La sede sociale

Ogni società deve indicare, nell’atto costitutivo, una sede legale, ove si presume che si svolga la sua attività amministrativa e gestionale.

La società può istituire una o più sedi secondarie, ove si svolge, con autonomia organizzativa e amministrativa e, normalmente, con una rappresentanza stabile, l’attività sociale.

La nazionalità

La società ha nazionalità italiana quando, in Italia, si è perfezionato il procedimento di costituzione ed è stata effettuata l’iscrizione presso il Registro delle Imprese.

La società italiana è, come tale, soggetta alla disciplina organizzativa e fiscale dettata del legislatore italiano

Acquistare una casa

L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera. Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere affrontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?

Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni di così rilevante valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura giuridica il compito di assicurare il buon esito dell'investimento: il notaio. Figura connotata dalle caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica. Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed all'acquirente, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e, soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista, della compravendita. Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell’affare. Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe. E’ importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie, tanto per chi vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale compravendita. Insidie che, quantunque non lo si creda, si presentano sin dal momento della iniziale decisione di vendere o di acquistare. Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una semplice proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita? Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente? E’ importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.

Compravendita

In generale la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito. Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari. Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l’elevato valore della posta in gioco, si è affidato il compito di curare le compravendite immobiliari al notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.

Mutui

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi. Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza. I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale. Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono. Non costituisce, invece, una specie particolare, il cosidetto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza. Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze. Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

Il notaio per gli stranieri in Italia

Quando serve un notaio?

Le aree di intervento del notaio italiano riguardano principalmente:

a) l’acquisto di una casa o altri beni immobili;

b) la formalizzazione di un contratto di mutuo con la Banca;

c) la preparazione di procure che diano ad un terzo la nostra rappresentanza;

d) la modificazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi;

e) la richiesta di autorizzazioni del giudice per i figli minori;

f) la donazione di beni

g) la costituzione, modificazione e tutti gli atti inerenti una società;

h) il ricevimento e l’utilizzo di atti stranieri.

Dal soprastante elenco, tuttavia, poco si può desumere. Forse è più utile ricordare che il notaio italiano, nel solco delle nostre migliori tradizioni, è un artigiano del diritto e non un freddo applicatore di codici. Il notaio è, per definizione, il professionista vicino alla famiglia e all’impresa, un artigiano del diritto che lavora le parole come si plasma la creta, creando soluzioni giuridiche idonee ad evitare litigi ed asprezze per il futuro. Perché questo è il vero compito del notaio: predisporre soluzioni che, per la loro aderenza sia alla legge che alle intenzioni delle parti scoraggino ogni futuro contenzioso.

Acquistare una casa

In prima approssimazione, la nostra legge consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

1) straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa;

2) straniero “regolarmente soggiornante”, loro familiari ed apolidi in Italia da meno di tre anni: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno;

3) cittadino comunitario ed EFTA ed apolide residente da più di tre anni: senza limiti.

Risulta subito evidente, quindi, che è necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

Agevolazioni fiscali per gli stranieri collegati all’acquisto della c.d. “prima casa”

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 336,00).

Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani.

Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere "Acquistare una casa").

Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.

Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.

Mutui

Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”. Pertanto, non occorrono verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un’espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede.

Società, associazioni ed altre operazioni

Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o qualunque altra operazione, alle stesse condizioni cui si accennava per l'acquisto della casa. Con un'avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa.

Preparare una procura

Non sempre una persona può esprimere direttamente la propria volontà: ad esempio perché si trova all’estero, o comunque distante dal posto in cui si dovrebbe concludere un determinato atto o contratto.

In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un’altra.

Ad esempio, se il marito si trova all’estero e si deve concludere con urgenza un atto di acquisto della casa, il marito – prima di partire oppure dall’estero – può dare alla moglie una procura in modo che la moglie possa concludere il contratto per tutti e due.

Se la procura arriva dall’estero, si applicheranno tutte le regole relative all’atto straniero.